联建合作与普通联营如何区分及管理机构纠纷处理

联建合作与普通联营如何区分及管理机构纠纷处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作开发协议，约定由医院提供土地，房地产公司出资建设，建成后双方按比例分配房产。但在项目推进过程中，双方对合作性质产生了严重分歧：一方认为这是联建（合作建房），另一方则认为属于联营（共同经营）。

由于对合作性质的认识不同，双方在项目建成后的管理机构设置、收益分配方式等问题上争执不下，最终导致诉讼。房地产公司起诉医院等单位，主张对方存在侵权行为，要求赔偿损失。

争议焦点

房地产公司认为：双方是联营关系，应当共同设立管理机构、共同经营、共担风险，医院方面擅自处置房产的行为构成侵权。

医院等单位认为：双方只是联建关系，即一方出地、一方出资建房，建成后按约定分房，不存在共同经营的问题，因此医院有权自行处置分得的房产。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合作性质应界定为联建而非联营。联建的核心是共同出资、共同建房、按约定分房，不涉及共同经营；而联营则需要共同经营、共担风险。双方协议中并未约定共同经营的内容，因此医院处置自己分得的房产不构成侵权。法院驳回了房地产公司的诉讼请求。

律师分析

第一，联建与联营在法律上有本质区别。联建是"合作建房"，各方按约定分配建成后的房屋；联营则是"合作经营"，各方共同出资、共同经营、共担盈亏。实践中，很多当事人把两者混用，导致权利义务不清，容易引发纠纷。

第二，联营体内部管理机构的设置争议，本质上属于民事纠纷，法院可以受理并作出裁判。这类纠纷不是行政管理的范畴，当事人应当通过民事诉讼解决。

第三，签订合作开发协议时，必须明确合作性质，是联建还是联营，并对管理机构、收益分配、风险承担等核心条款作出清晰约定。文字表述含糊，会给日后履约埋下隐患。

王德林律师提示：

合作开发房地产项目，建议在协议中明确写明"联建"或"联营"字样，并详细约定各方权利义务。在文山地区，不少合作项目因性质约定不明引发诉讼，建议在签约前咨询专业律师，避免因概念混淆导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市