未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在卖房时并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际属于另一家公司厚南公司。顺兴公司认为合同违法，要求法院判决合同无效并返还购房款。

实际上，这块土地最初是厚南公司合法取得的，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才参与到项目中。深发公司与顺兴公司签订合同时，虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但深发公司始终没有取得法定的预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可了销售行为，且项目已实际开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间存在合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且双方表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效。但法院同时指出，合同中约定厚南公司在大厦未建成时先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。

对于深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同，法院认为深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，这是保障购房人权益的基本前提。本案中深发公司不具备这些条件，合同自然无效。

第二，合同无效后的法律后果。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并赔偿相应的利息损失。

第三，购房前的风险防范至关重要。购房人在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，核实其真实性。如果开发商无法提供，就应当谨慎交易，避免陷入合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房是人生大事，在文山地区购房时，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。不要轻信开发商口头承诺，也不要因为价格优惠就忽视手续问题。如果发现开发商手续不全，建议暂缓付款，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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