合作建房合同是联建还是联营如何区分

合作建房合同是联建还是联营如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院、达康公司及保健分院签订了一份合作建房合同，约定由天富公司出资，医院提供土地，共同建设一栋综合楼。合同还约定了建成后各方按比例分配房产，并共同设立管理委员会负责楼宇的日常运营。后来，因管理委员会的权限、收益分配等问题，各方发生严重分歧，天富公司认为医院方单方面控制了楼宇的管理和收益，侵犯了其合法权益，遂向法院起诉，要求确认侵权并解除联营关系。

医院方则辩称，双方之间不是联营关系，而是单纯的联建（合作建房）关系，天富公司只享有按比例分得的房产所有权，不享有对整个楼宇的共同管理权。双方争执的焦点，从合同性质一直延伸到管理委员会的法律地位。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同名为合作建房，实为联营，因为合同约定了共同设立管理机构、共享收益、共担风险，符合联营的法律特征。医院方则主张：这只是一般的联建合同，双方只按份分房，没有共同经营、共担风险的意思，管理委员会只是一个协调机构，不具备联营体管理机构的性质。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同虽然约定了设立管理委员会，但该委员会仅负责楼宇的日常维护和协调，并不涉及共同经营和共担风险。合同的核心内容是各方按比例分得房产，没有约定共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的联营要素。因此，本案属于联建合同纠纷，而非联营合同纠纷。法院驳回了天富公司关于确认联营关系及侵权的主张。

律师分析

第一，联建和联营在法律上是两个不同的概念。联建（合作建房）的核心是“分房”，即一方出地、一方出钱，建好后按约定分得房产；联营的核心是“共同经营、共担风险”，双方要一起做生意，盈亏共担。如果合同里没有共同经营、共担风险的明确约定，法院一般不会认定为联营。

第二，设立管理机构不等于就是联营。很多合作建房项目为了管理方便，也会设立一个委员会或办公室，但这种机构如果只负责日常维护、收取物业费，不涉及经营决策和利润分配，法律上就不构成联营体的管理机构。投资者不能因为有了这个机构，就主张对整个项目享有联营者权利。

第三，签订合作建房合同时，一定要把合同性质写清楚。如果双方希望建立联营关系，就应当明确约定共同出资比例、共同经营方式、利润分配和亏损分担方案；如果只是合作建房，则应当明确约定各方分得的房产面积、位置以及后续管理方式。约定不明，很容易引发诉讼，而且法院通常会按合同字面意思和实际履行情况来认定，不会轻易认定为联营。

王德林律师提示：

如果您正在考虑与他人合作建房，建议在签订合同前先咨询专业律师，明确合同性质是联建还是联营，避免日后扯皮。在文山地区，不少合作建房纠纷就是因为合同性质约定不清，导致一方投入巨资后无法获得预期的管理权和收益权。建议在合同中把各方权利义务写具体，尤其是管理机构的权限、收益分配方式、退出机制等关键条款，最好请律师逐条把关。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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