买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向武汉一家开发商购买商场楼层，总价数千万元，采用银行按揭方式付款。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，开发商也出具了收到全部购房款的收条。但这家公司还了部分贷款后，剩余本金约3000万元及利息未能按期偿还，银行于是起诉到法院，要求解除合同并拍卖抵押物还债。

这家公司辩称，按揭合同签订后没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定，抵押应当无效。而且，该公司后来又将同一处房产抵押给了另一家信托公司并办理了抵押登记，因此认为银行的抵押权不能成立。

争议焦点

购房公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规章，抵押无效；且后来已将房产抵押给第三方并登记，银行的抵押权不应优先。银行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，解除合同，购房公司归还贷款本息，逾期不还则拍卖抵押物优先偿还银行。最高人民法院二审维持原判，认为按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；购房公司后来将房产抵押给第三方属于另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同不同。在我国现行法律中，按揭是一种特殊的担保方式，购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。这种合同只要各方真实自愿、内容不违法，即使没有办理抵押登记，合同本身仍然是有效的，各方应当按约履行。

第二，地方政府的规章不能作为认定合同无效的直接依据。武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定未登记的抵押无效。法院审理合同效力时，主要依据全国性的法律、行政法规，地方规章仅作参考。

第三，同一房产上先后设立多个抵押的，一般以登记时间先后确定优先顺序。本案中，购房公司在本案按揭合同之后又将房产抵押给第三方，该抵押因所依据的贷款合同未实际履行，且当时房屋未竣工验收，依法不能作财产抵押，因此该抵押登记没有效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记手续，这样能更好地保障银行的抵押权，也避免后续出现权利争议。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确自身权利和义务。在文山地区，购房者签订按揭合同后应主动配合银行和开发商完成登记备案，防范法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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