未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总价款高达4.25亿余元。合同还特别约定，必须经过原土地开发方海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等公司的盖章确认才能生效。

合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但后来发现，深发公司在转让该项目时，并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还已支付的购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司及厚南公司则认为：厚南公司是合法的土地使用权人，已经通过后续协议认可了深发公司的销售行为，并且项目已经开工建设，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院二审最终认定：深发公司在签订合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订，必须以开发商取得土地使用权证和商品房预售许可证为前提条件。这是法律对购房者权益的基本保障，也是判断合同是否有效的关键。

第二，即使合同中有"经原开发商盖章确认"的条款，或者事后有相关公司出具承诺书，也不能弥补预售手续缺失的致命缺陷。法律对商品房预售的资质要求是强制性的，不能通过事后追认来补救。

第三，这个案例提醒我们，无论是购房者还是开发商，在签订商品房预售合同时，一定要先核实对方是否已取得合法的土地使用权证和商品房预售许可证。否则，不仅合同可能被认定无效，还会造成巨大的经济损失和诉讼风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者购买期房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核对证照上的项目名称是否一致。如果开发商无法提供，建议不要轻易支付定金或购房款，以免陷入合同无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市