土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2800万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地红线图。随后，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转卖给了生茂公司。

后来，生茂公司与湛江土地总因土地转让发生纠纷，法院判决认定湛江土地总与生茂公司之间的土地转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总于是向中银公司（后因注销由其开办单位遂溪中行承担债务）主张权利，要求返还已支付的土地转让款，但遂溪中行认为合同有效且已过诉讼时效，拒绝返还。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同无效，中银公司应返还已支付的转让款及利息。遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且已实际履行，合同应认定有效；此外，湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，不应获得支持。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的转让款及按同期贷款利率计算的利息。一审、二审案件受理费由双方按比例分担。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。本案中，中银公司未取得讼争土地的使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让资格，因此合同被认定无效。根据《民法通则》第六十一条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。

第二，诉讼时效的计算不能机械理解。湛江土地总在出具收据后至向法院上诉期间，并未超过两年的诉讼时效期间，因为其权利主张的起算点应从知道或应当知道权利受侵害时起算。一审法院以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求，属于适用法律不当。

第三，委托转售行为不能改变合同性质。中银公司委托湛江土地总转售土地，但双方之间的基础关系仍是土地使用权转让，不能认定为单纯的合同转让。委托书中的条款不能免除转让方对土地权属和合法性的基本保证义务。

王德林律师提示：

如果您遇到土地使用权转让合同纠纷，首先要确认转让方是否取得合法的土地使用权证书，以及是否办理了出让审批手续。在文山地区，类似案件也时有发生，建议在签订土地转让协议前，务必核实土地性质和权属状况，避免因合同无效导致款项难以追回。一旦发现对方不具备转让条件，应及时主张权利，不要等到对方注销或拖延过久，以免影响维权效果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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