未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款。但后来中振公司未能按期偿还贷款本息，银行多次催讨无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并主张以中振公司所购房屋的权益来清偿欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了当时武汉市的地方性规定，抵押应当无效，而且中振公司已将房屋抵押给了另一家金融机构并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

银行主张：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，虽然没有办理抵押登记，但按揭不同于一般抵押，不应因此认定合同无效，银行有权就房屋权益优先受偿。

法院判决

一审法院判决解除贷款合同，中振公司归还贷款本金及利息，如不能清偿则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。最高人民法院二审维持了该判决，并指出：楼宇按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据；中振公司后续将房屋抵押给其他金融机构的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人以所购房屋的权益作为担保，向银行申请贷款。这种担保方式在法律上虽然与抵押有相似之处，但并不完全等同于传统意义上的抵押，不能简单套用抵押登记的规定来否定合同效力。

第二，合同是否有效，要看签订时是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，地方性管理办法不能作为认定合同无效的依据，只要合同是各方真实意思表示、内容不违法，就应当认定有效。

第三，购房人要注意，按揭贷款合同签订后，即使暂时没有办理抵押登记，银行对房屋权益的担保权利依然受法律保护。后续再将同一房屋抵押给他人，不能对抗银行在先的按揭权利。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记瑕疵引发争议。在文山地区，如果遇到按揭贷款纠纷，建议尽快咨询专业律师，明确自身权利义务，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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