未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将正在建设的"红城湖国际大厦"A座预售给顺兴公司，总价款超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的土地使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让方式从其他公司手中接手的，但始终没有办理土地使用权变更登记。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但深发公司在卖房时确实缺少法定的预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司认为：项目转让已经得到土地权利人厚南公司的认可，且工程已经实际施工，合同应当有效，双方继续履行即可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同约定的"利润保证金"条款因违反联营原则而无效。最高人民法院二审后，对合同效力问题进行了重新认定，最终判决未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签的预售商品房合同无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的买卖行为，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这是为了保护购房人的权益，防止出现"一房多卖"或"烂尾楼"风险。

第二，本案中，深发公司虽然通过项目转让获得了开发权，但土地使用权证始终登记在厚南公司名下，深发公司没有取得合法的土地使用权，更没有办理预售许可证。这种情况下，即使工程已经施工、购房款已经支付，合同仍然因违反法律强制性规定而无效。

第三，合同无效的法律后果是返还财产。顺兴公司已经支付的5000万元购房款，深发公司应当返还，并按照银行同期贷款利率支付利息。购房人在签订预售合同前，一定要核实开发商是否取得了"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。

王德林律师提示：

购房是大事，建议在签订商品房预售合同前，先到当地住建部门或不动产登记中心查询项目是否取得预售许可证。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以携带合同和付款凭证向专业律师咨询，及时主张权利，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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