未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。深发公司收取了顺兴公司5000万元购房款。但深发公司在签订合同时，并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际归海南厚南旅业有限公司所有。

事后，厚南公司出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。但顺兴公司发现项目土地使用权多次转让，开发商没有售房资格，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后追认，且项目已实际施工，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间构成合作建房关系，合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确规定开发商必须取得土地使用权证和预售许可证才能对外销售。未取得上述证件所签合同，因违反法律强制性规定而无效。

第二，即便土地权利人后续追认，也不能补正预售合同在签订时即存在的效力瑕疵。购房人在签订合同时，应当主动核验开发商是否具备"五证"（包括土地使用权证、预售许可证等）。

第三，合同无效后，开发商应当返还已收取的购房款，并赔偿购房人的资金占用损失。购房人如果发现开发商无证售房，应及时主张权利，避免损失扩大。

王德林律师提示：

购买期房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺。在文山地区，我们也处理过类似因开发商手续不全导致购房合同无效的案件，购房人最终通过诉讼拿回了房款，但过程耗时费力。建议购房前委托律师核实项目资质，防范风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市