城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后，按证上面积做设计报规划审批，结果发现证上写的面积和规划部门实际核准的面积对不上。原来，规划部门规定土地西、北两侧道路是市区主干道，路宽30米，但土地使用证上标的是15米，导致实际能用的土地面积少了上千平方米。

置地公司多次找发展公司、管委会、市政府要求补面积或退钱，都没解决，只好起诉到法院。一审法院判合同部分无效，发展公司要退多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图就是规划图，土地使用证上的面积是国土局办的，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证上写的面积和实际面积不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：合同涉及城市道路面积的部分无效，其余部分有效；以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的转让费要退还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。本案中发展公司将道路面积连同土地一起卖给置地公司，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。无论是企业还是个人，在购买土地时都要注意核实土地性质，尤其是市政道路、绿化带等公共用地不能计入转让面积。

第二，土地使用权转让必须符合规划要求。本案中发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，这是合同纠纷的根源。买方在交易前应要求卖方提供经规划部门盖章确认的坐标图或规划许可证，不能仅凭位置图就签合同。

第三，合同部分无效不等于全盘否定。法院根据实际情况，将符合规划的部分认定有效，只处理了道路面积转让的问题，体现了"能履行的部分继续履行"的司法原则。这给交易双方一个启示：合同出现瑕疵时，不一定全部作废，关键在于区分合法与不合法的部分。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必到规划部门核实土地的规划用途、道路红线、实际可建设面积，不要只看土地使用证上的数字。在文山地区，类似因规划问题引发的土地纠纷并不少见，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，比如按实际面积结算或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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