商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继权利）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其在广州购买的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债。双方还约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
同年6月25日，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场，并约定了付款和交房时间。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除合同。人行清远支行则主张，其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张盖有项目开发部印章的“正式收据”。省一建城建分公司否认收到款项，认为收据是华泰公司事后补办的。
争议焦点
本案的核心争议是：双方签订的《房地产预售契约》究竟是真实的商品房买卖关系，还是以房抵债的担保或履行方式。省一建城建分公司主张，双方从未实际支付和收取购房款，合同未实际履行，应解除合同。人行清远支行则主张，其已通过华泰公司欠款抵作购房款的方式履行了付款义务，合同有效，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案《房地产预售契约》虽形式上是商品房预售合同，但其本质是以房抵债协议。清远金融市场签订该合同的真实目的是实现其对华泰公司的债权，而非购买房产。省一建城建分公司作为开发商，仅配合办理签约手续，并未实际收取购房款。因此，该合同名为预售，实为以房抵债。由于抵债关系尚未最终完成，且省一建城建分公司并非债务人，故判决支持解除该预售合同。
律师分析
第一，实践中要警惕“名为买卖、实为抵债”的合同。如果一方没有真实付款意愿和能力，另一方也没有真实收款，合同很可能被认定为以房抵债协议，而非商品房买卖。
第二，开发商配合债务人签订虚假的预售合同，可能面临法律风险。本案中，开发商虽未实际收款，但因其配合出具收据，导致银行主张已付款，险些承担双重付款责任。
第三，对于购房者而言，签订商品房预售合同时，务必核实付款凭证、发票等是否真实、完整。如果发现合同背后存在抵债安排，应谨慎评估风险，避免卷入债务纠纷。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似问题，建议咨询专业律师，核实合同性质。在文山地区，部分楼盘也可能存在以房抵债的情况，购房前务必查清产权和付款背景，避免损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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