开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约300万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，如逾期超过60天，旅游公司可以解除合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋交付。深业公司称延迟交房是因为供电问题、施工中的技术困难等“不可控制”的因素，这些因素在合同中被约定为可以延期交房的情形。旅游公司则认为深业公司构成违约，要求解除合同并返还购房款及双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的60天期限，旅游公司有权解除合同，并要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司主张：延迟交房是因为供电审批、施工技术问题等“非深业公司所能控制的事件”，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决解除合同，深业公司返还购房款及利息，并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判合同继续履行，深业公司只需支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认定合同有效，继续履行。
律师分析
第一，买卖合同是否有效，关键看合同签订时是否具备法律规定的必要条件。本案中，深业公司在签约时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，且事后能够补办相关手续，合同仍可认定为有效。购房者不能仅因开发商缺证就主张合同无效。
第二，合同约定的“不可控制事件”是否构成延期交房的免责事由，需要具体分析。本案中，供电审批、施工技术问题被法院认定为合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，因此延期交房期间从合同约定交房日顺延至正式供电日，旅游公司主张解除合同的条件未成就。
第三，购房者遇到开发商逾期交房时，应仔细审查合同中的免责条款。如果合同明确约定了某些情况可以延期，且开发商确实遇到了这些情况，购房者可能无法直接解除合同，只能主张逾期交房期间的违约金或利息损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房期限、延期交房免责情形以及解除合同条件的条款。如果开发商声称因“不可控制”事件延期交房，购房者有权要求开发商提供政府部门的证明文件，否则不能随意延期。在文山地区，购房者遇到类似纠纷，建议及时收集合同、付款凭证、交房通知等证据，向专业律师咨询后再决定是否起诉。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市