未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。而且，该项目的土地使用权原本属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司只是通过一系列转让协议从厚南公司处获得了项目开发权，但并未办理土地使用权变更登记。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续上有瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且项目实际已经开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心看两个证：土地使用权证和商品房预售许可证。开发商在未取得这两个证的情况下对外销售房屋，合同在法律上属于无效，购房人有权要求退房退款。

第二，即使开发商事后补办手续或取得他人承诺认可，也不能改变签订合同时无证的事实。合同是否有效，要看签订时的法律状态，而不是看事后能否补救。

第三，购房人付款后发现开发商资质有问题，应当及时采取法律行动。本案中顺兴公司发现深发公司无证销售后立即起诉，避免了更大的损失。如果等到项目烂尾或开发商资金链断裂，追回购房款的难度会大大增加。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或现场查询楼盘的五证情况。如果发现开发商无证销售，不要轻易付款，已经付款的应及时咨询律师并采取法律行动，避免资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市