商品房预售合同与以房抵债合同的区别

合同纠纷

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的商场部分楼层抵债。随后，开发商与银行又签了正式的《房地产预售契约》，把抵债的房产以商品房买卖的形式办了下来。

但合同签完后，双方都没有实际履行。几年后，开发商起诉要求解除这份商品房预售合同，而银行则主张自己已经用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张盖了章的收据作为证据。开发商认为这张收据是事后补办的，实际并没有付款。

争议焦点

开发商认为：双方签的是商品房预售合同，银行没有实际支付购房款，合同应当解除。银行则认为：双方实际是以房抵债，贷款本息已经抵作购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

法院经审理认为，本案的真实法律关系是以房抵债，而不是商品房买卖。双方签预售合同是为了实现抵债目的，银行确实已经通过抵债方式支付了购房款。因此，开发商要求解除合同的请求不成立。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方真实意思和实际履行情况。本案虽然有预售合同的形式，但核心是债务抵偿。

第二，以房抵债和商品房预售在付款方式、交易目的上存在本质区别。以房抵债中，购房款来源于原有债务，不需要实际支付现金。

第三，实践中，一些当事人为了办理产权登记而签订形式上的买卖合同，这并不改变双方原来的法律关系。如果发生纠纷，法院会综合全案事实进行认定。

王德林律师提示：

如果您遇到类似以房抵债的情况，建议在协议中明确约定债务抵偿的具体金额和对应房产，并保留好原始债务凭证。在文山地区，不少当事人因为合同性质不明引发纠纷，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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