土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为一定金额。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这些土地转售给另一家公司，但该转让合同被法院终审判决无效，湛江土地总需要返还已收到的转让款。湛江土地总随后起诉遂溪中行，要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位应返还已支付的转让款。

遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利未超过法定诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的有效性取决于转让方是否取得合法土地使用权并办理相关审批手续。本案中，中银公司未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，合同因违反法律规定而无效。

第二，合同无效后，双方应当返还因合同取得的财产。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也应承担部分责任。

第三，诉讼时效问题值得注意。诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害之日起计算，本案中法院认定湛江土地总主张权利未超过两年时效，因此其诉讼请求得到支持。

王德林律师提示：

在文山地区处理土地使用权转让纠纷时，务必核实转让方是否已取得合法土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。签订合同前应要求对方出示相关审批文件，避免因合同无效导致资金损失。如果发现合同存在问题，应及时主张权利，不要拖延，以免超过诉讼时效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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