未取得土地使用权证和预售证，商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售证，商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。而深发公司则辩称，自己与厚南公司有合作建房关系，厚南公司也曾出具承诺书认可其销售行为。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效。

深发公司主张：自己与土地使用权人厚南公司有合作建房关系，且厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司返还该笔款项。最高人民法院二审则重点审查了合同效力问题，最终认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订的商品房预售合同因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键在于开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是法律规定的必备条件，缺一不可。本案中深发公司没有取得这两个证，合同自然无效。

第二，即使土地使用权人事后出具承诺书认可销售行为，也不能代替法定的预售许可手续。法律对商品房预售的监管是严格的，目的是保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下“空手套白狼”。

第三，购房人在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商拿不出这两个证，千万不要付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人签订商品房预售合同前，建议先到当地住建部门查询开发商的预售许可证信息，或者要求开发商出示原件。如果开发商以各种理由推脱，说明手续可能存在问题。此外，购房款最好打入预售资金监管账户，不要直接支付给开发商个人账户，这样才能最大程度保障资金安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市