未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，深发公司并非该大厦土地的使用权人，真正的土地使用权人是厚南公司。虽然厚南公司后来出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为，但双方始终没有办理土地使用权变更登记，深发公司也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司发现这些问题后，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当无效。

深发公司则认为：合同已经实际履行，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间是合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，认定合建合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力取决于开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则所签合同无效。这是保护购房人利益的重要制度。

第二，承诺书不能替代法定手续。本案中，虽然土地使用权人厚南公司出具了承诺书认可销售行为，但这并不能弥补深发公司未取得预售许可证的缺陷。法律对商品房预售有严格的行政审批要求，不能通过当事人之间的承诺来规避。

第三，购房人付款前务必核实开发商的资质和证件。在文山地区，购房人应当要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，即“五证齐全”，才能放心签约付款。

王德林律师提示：

购买期房前，一定要查验开发商的“五证”是否齐全，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签订了合同，也可能被认定无效，届时追回房款会非常困难。建议购房人将查验结果保留书面证据，必要时可委托律师协助核实。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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