城市道路随土地转让合同是否有效

城市道路随土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，将一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签订了《土地使用权转让合同书》，置地公司也拿到了土地使用证，并按证上载明的面积支付了转让费。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现证上面积与规划部门实际规划的面积不一致——证上标明的道路宽度是40米，规划局要求是60米，导致实际可使用的土地面积比证上少了上千平方米。

原来，发展公司办理土地使用证时，提供的位置图没有经过规划部门审批，导致国土局发的证与规划不符。而且，转让的土地中有约1400平方米属于城市道路，按规定不得转让。置地公司多次要求补偿或退款未果，最终起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图与规划坐标图一致；土地使用证上登记的“独自使用面积”包含小区道路，是当地办证的惯例，公司没有过错，合同应有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证上登记的独自使用面积与实际面积不符；位置图不是规划坐标图；城市道路不能转让，合同应无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院认定：发展公司未提供经规划审批的位置图，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，依法不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。因此，涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地面积部分有效。最终判决：发展公司按规划确定的实际面积收取土地转让金，多收部分返还置地公司，并赔偿置地公司设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。企业在转让土地时，必须将道路面积从转让范围中剔除，否则该部分转让行为无效。本案中发展公司把道路面积也转让了，法院认定无效是正确的。

第二，土地转让中，土地使用证的面积必须与规划部门的规划一致。如果办证时提供的图纸未经规划审批，导致证上面积与规划不符，转让方要承担主要责任。受让方在签订合同前，最好先到规划部门核实面积，避免后续纠纷。

第三，合同部分无效不影响其他部分效力。本案中，法院没有全盘否定合同，而是将无效部分（道路面积）与有效部分（符合规划的土地面积）分开处理，既保护了当事人的合法利益，也避免了资源浪费。

王德林律师提示：

在文山地区，土地转让时一定要核实土地使用证与规划部门数据是否一致，尤其是涉及城市道路等公共设施的部分。建议在合同中明确约定面积不符的退款或补偿条款，并保留规划审批文件作为证据，避免因面积争议产生诉讼。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市