房屋租赁合同违法履行时租金怎么算

房屋租赁合同违法履行时租金怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，双方还约定了每年租金金额和增长比例。合同签了之后，宇航公司付了部分定金和租金，商厦也开张了。

但问题来了：商厦的消防、水电等设施根本没达标，消防部门查出重大火险隐患，要求停业整改，还罚了款。结果商厦一直停业，双方为租金该不该付、按什么标准付闹上了法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司就得按约定付租金，不能因为消防问题就不给钱。

宇航公司认为：房屋存在严重消防隐患，根本无法正常经营，是出租方违约在先，自己有权不付或少付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态期间，不能按原约定租金标准执行。法院综合考量后，酌情降低了租金标准，并支持宇航公司对部分欠付租金的抗辩。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同本身可能没问题，但实际使用中如果房屋不符合消防、安全等强制规定，承租人可以主张履行抗辩权，要求减少租金或暂停支付。

第二，违法状态下的租金不能按原约定硬算。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方过错等因素，公平确定租金金额，而不是机械地按合同数字判。

第三，出租人有义务保证房屋符合使用条件。如果出租人提供的房屋存在安全隐患，导致承租人无法正常经营，承租人有权要求出租人整改，并主张相应的租金减免或损失赔偿。

王德林律师提示：

签租赁合同前，一定要实地查看房屋的消防、水电等设施是否合规，并约定好出租人的维修整改义务。如果房屋存在严重问题，不要贸然开业，否则可能面临行政处罚和租金纠纷。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于房屋条件不达标，建议在合同中明确写清双方责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市