买楼按揭贷款没办抵押登记是否有效

买楼按揭贷款没办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司用所购房屋的权益作抵押，向银行借款，泰合公司承担担保责任。银行放款后，中振公司只还了部分贷款本息，剩余本金约两千多万元及利息未还，银行起诉要求解除合同、以房屋权益抵债。

中振公司辩称，这份按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，按武汉市的地方规定，抵押无效。而且中振公司在银行之前，已经把同一处房产抵押给了另一家广州国投公司，并办了登记。因此中振公司认为银行的抵押权利不能成立。

争议焦点

中振公司主张：没有办理抵押登记，按武汉市政府规章合同应属无效；且房屋已抵押给广州国投，银行不享有优先受偿权。银行则认为：合同是自愿签订、合法有效，已经实际履行，不能因未登记就否定效力。

法院判决

最高人民法院二审维持了合同有效、解除合同、中振公司还款、逾期以房屋拍卖款优先偿还银行的判决。最高院认为：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅因地方规章认定无效；中振公司后来抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借款和担保两个法律关系。本案中，三方自愿签订合同，银行已放款、开发商已收款，合同实际履行，应当认定为有效。未办理抵押登记会影响抵押权设立，但不必然导致整个合同无效。

第二，地方规章不能作为判定合同无效的直接依据。武汉市的规定要求抵押登记，但当时的上位法并未将登记作为抵押合同的生效要件。法院在处理此类纠纷时，会优先适用国家法律、法规。

第三，按揭与普通抵押有区别。按揭中购房人用预售商品房权益作担保，银行在房屋未建成时已放款，这种模式在实务中被广泛认可。购楼人不能以未办登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房时选择按揭贷款，一定要及时督促开发商和银行办理预告登记或抵押登记，避免后续产生权利冲突。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，不要轻信“未登记就无效”的说法。在文山地区的购房者，尤其要注意核实开发商的预售许可和抵押状态，以免陷入多重抵押的麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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