城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
一家公司（发展公司）将一块包含城市道路的土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了转让合同，并办理了土地使用证。置地公司拿到证件后准备开发，却发现土地证上标明的面积和实际规划面积对不上。
原来，这块土地中有上千平方米属于城市道路，而城市道路是市政设施，不能转让。置地公司实际能使用的土地面积比合同约定的少了很多，于是要求发展公司退款或补偿，但一直没解决，最后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证上标明的面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积和土地一并转让，违反了法律规定。合同涉及城市道路部分的转让无效，符合规划要求的土地部分可以继续履行。发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确禁止转让。即使是连同土地一起转让，道路部分也不能计入可转让的土地面积。企业在签订土地使用权转让合同时，一定要先确认土地性质，避免因涉及市政设施导致合同部分无效。
第二，土地转让中的面积问题往往和规划审批直接相关。本案中，发展公司提供给国土局的位置图未经规划部门审核，导致土地使用证上的面积和实际规划面积不一致。这提醒我们，签订合同前应当核实规划坐标图，而不是仅凭位置图或土地证上的数字就签约。
第三，合同部分无效的，有效部分仍可继续履行。法院没有简单认定整个合同无效，而是区分了道路面积和可开发面积，这样既保护了当事人的合理预期，也维护了法律对市政设施的特别保护。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地使用权转让纠纷，建议在签约前先到规划部门和国土部门核实土地的性质、面积和规划用途，避免因道路等市政设施问题导致合同无效或面积缩水。如果已经产生纠纷，可以依据法律规定主张合同部分无效并要求返还多付的款项。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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