买房签了预售合同，但没付钱，合同有效吗
买房签了预售合同，但没付钱，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，把7900平方米的商铺卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但合同签完后，双方一直没有实际付款或交房。2001年，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。人行清远支行则称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年的收据作为证据。开发商认为这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，但购房人从未实际支付过一分钱，合同根本没有履行，应当解除。
人行清远支行认为：自己与华泰公司签了《抵债协议书》，用华泰公司的债务抵了购房款，已经付清了全部楼款，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案的真实法律关系是华泰公司以房抵债，而不是开发商与清远金融市场之间的商品房买卖。开发商只是按《抵债协议书》的要求配合签了预售合同，并没有真正出售房屋的意思。因此，本案应当按以房抵债合同处理，开发商要求解除预售合同的请求不能得到支持。
律师分析
第一，签合同要看真实目的。本案中，虽然开发商和清远金融市场签了正式的预售合同，但双方都没有实际付款、交房的意思，合同只是用来完成华泰公司抵债的"工具"。法院最终认定这是以房抵债，而不是商品房买卖，说明合同的名称和形式不等于法律关系的性质。
第二，收据不等于付款。人行清远支行拿出一张收据，但收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账记录或其他付款凭证。法院认为，仅有收据不能证明实际付款，购房人必须能拿出真金白银的支付凭证。
第三，抵债协议优先于预售合同。当开发商、华泰公司、清远金融市场三方按照《抵债协议书》的约定签订预售合同时，抵债协议才是各方真实意愿的体现。预售合同只是履行抵债协议的一个环节，不能单独作为商品房买卖来主张权利。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，签了购房合同但对方说用债务抵房款，一定要保留好原始的借款合同、抵债协议、银行转账记录等证据，不要轻信一张收据。如果对方没有实际付款，您可以向法院主张合同未履行，要求解除合同或追索房款。建议在签任何房产合同前，先咨询专业律师，明确合同性质，避免陷入"名为买卖、实为抵债"的法律纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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