未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权人实际上是海南厚南旅业有限公司，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

案件还涉及多个公司之间的项目转让和合作建房关系。厚南公司虽未在预售合同上签字盖章，但事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为。然而，整个项目在签订预售合同时，尚未取得完整的土地使用权证和商品房预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还5000万元购房款及利息。

深发公司及厚南公司主张：虽然存在手续不全的问题，但各方已经实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书，项目后续补办了相关手续，合同应当认定为有效，或者至少不应返还全部购房款。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司提前取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。最高人民法院二审则重点审查了预售合同的效力问题，最终认定在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，深发公司与顺兴公司签订的预售合同违反了法律强制性规定，属于无效合同，深发公司应当返还顺兴公司已付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司在签订合同时缺少这些关键证件，导致合同被认定无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司支付了5000万元购房款，合同无效后深发公司应当全额返还，并支付占用资金期间的利息。这是法律对善意购房人的基本保护。

第三，即使后续补办手续，也不能改变合同签订时违法的事实。本案中虽然各方后来补办了部分手续，但法院仍然认定合同签订时因不具备法定条件而无效。这提醒购房人，签约前务必核实开发商的预售资质，不能轻信对方的口头承诺或事后承诺。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查验开发商是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证这“五证”。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或现场查询项目预售许可信息。如果发现开发商证件不全，切勿支付定金或购房款，否则可能面临合同无效、款项难追回的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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