未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。
后来湛江土地总将这块土地转卖给了另一家公司，但因该土地未办理出让手续、未缴纳土地出让金，导致转让合同被判无效。湛江土地总因此向中银公司要求返还已支付的转让款，但中银公司已经注销，其债权债务由遂溪中行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行应返还已支付的1000万元转让款。
遂溪中行辩称：双方签订的协议性质是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；此外，湛江土地总主张权利的时间已超过法定诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总1000万元及相应利息。法院认为中银公司未取得讼争土地使用权、未办理出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并依法办理了出让审批手续。如果转让方连最基本的手续都没有，即使双方签了合同、付了钱，合同也是无效的。这个案子就是典型的例子，中银公司没有取得土地使用权，结果合同被法院认定无效。
第二，诉讼时效问题值得注意。很多人以为只要签了合同，随时都可以找对方要钱。其实法律规定了三年的诉讼时效，从知道权利被侵害时起算。本案中法院认定湛江土地总出具收据后到起诉前的时间未超过诉讼时效，是因为诉讼时效存在中断、中止等情形，需要具体分析。
第三，合同无效后的法律后果。合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中法院判令遂溪中行返还全部转让款，同时湛江土地总也要承担一部分诉讼费用。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。如果对土地手续有疑问，建议先到当地自然资源部门查询。在文山地区，土地转让纠纷时有发生，当事人往往因手续不全导致合同无效，最后钱地两空。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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