城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积不符。原来，这块土地西、北两侧的道路规划宽度是30米，但土地使用证上标的是15米，导致实际可用的土地面积比证上少了很多。置地公司要求补偿或退款未果，只好告到法院。
更关键的是，发展公司在转让时，把土地中约1000平方米的城市道路面积也一并转让给了置地公司，而城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积不实，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应当无效。
法院判决
最高人民法院审理后认为：发展公司申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让给置地公司是违法的。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。无论是单独转让还是随土地一起转让，都是违法的。购买土地时，一定要核实土地中是否包含城市道路面积，否则这部分面积不仅不能使用，还可能引发纠纷。
第二，土地转让合同中约定的面积，必须与规划部门批准的规划坐标图一致。如果只是凭一张"土地位置图"就签合同，很容易出现面积不符的问题。建议在签订合同前，要求对方提供规划部门盖章的规划坐标图，并到规划部门核实。
第三，本案中，法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，即符合规划的部分合同有效，违法的部分合同无效。这样的处理既尊重了当事人的真实意愿，也维护了法律对市政设施的特别保护。在文山地区的类似交易中，法院也会参照这一原则处理。
王德林律师提示：
购买或转让土地前，务必到当地规划部门核实规划坐标图，确认土地面积和道路情况。合同中应明确约定土地面积、道路面积和各自的法律责任，避免因信息不对称引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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