商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债，折合金额正好是欠款本息。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。但双方并未实际付款交房。多年后，开发商起诉要求解除合同，理由是购房款从未实际支付。人行清远支行则称已用贷款抵楼款付清了房款，并出示了一张盖有项目开发部收款专用章的收据。

争议焦点

开发商主张：双方之间是商品房买卖关系，购房人从未支付过一分钱房款，合同应予解除。

人行清远支行主张：双方签订的是以房抵债协议，之前的贷款本息已经抵作购房款，房款已付清，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。双方签订的《抵债协议书》真实有效，华泰公司用房产抵偿欠款，清远金融市场取得房产的对价就是放弃对华泰公司的债权。开发商出具的收据也印证了房款已通过抵债方式结清。因此，驳回开发商要求解除合同的诉讼请求，确认合同有效并继续履行。

律师分析

第一，合同名称不重要，实质内容才关键。本案虽然签的是《房地产预售契约》，但根据双方之前签订的《抵债协议书》，真实意思是“用房子还债”，而不是“拿钱买房”。法院会穿透合同名称，审查双方真实的法律关系。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同有本质区别。商品房预售是买方付钱、卖方交房；以房抵债则是债务人用房产抵偿原有债务，债权人不再要求还钱，而是接受房产作为清偿。两种合同的法律后果完全不同，前者涉及购房者权益保护，后者涉及债务清偿的效力问题。

第三，收据等付款凭证要结合全案证据判断。本案中虽然开发商否认收到现金，但收据、抵债协议、内部函件等证据形成链条，证明房款已通过抵债方式支付。单张收据不能孤立认定，需要综合全案证据判断。

王德林律师提示：

如果您遇到类似“以房抵债”或“顶账房”的情况，建议务必签订书面协议明确双方真实意思，并保留好抵债金额对应的原始债权凭证。在文山地区处理此类纠纷时，法院通常会重点审查双方是否有明确的抵债合意以及抵债金额是否合理，建议咨询专业律师后再做决策。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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