租赁合同违法履行期间租金如何确定

租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期20年，租金逐年递增。合同约定，商厦内部装修由宇航公司负责，外部装修和供电等配套设施由供销公司负责。双方还找了担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电问题一直没解决，消防也未通过验收。宇航公司还是强行开了业，结果消防部门检查发现重大隐患，责令停业整改。商厦从此停业，双方因租金支付问题闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有完成供电和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒付租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为，宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同支付租金，停业是因为宇航公司自身经营问题。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。宇航公司已实际使用商厦并开业，应当支付租金。但商厦在消防未验收、供电不足的情况下违法经营，属于合同履行中的违法状态，此期间的租金不能按合同约定的正常标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准予以调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为导致合同目的无法实现。本案中，宇航公司强行开业，说明其接受了商厦的现状，不能事后以设施不完善为由拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准需要调整。房屋租赁合同有效，但实际履行中存在违法情形（如消防未验收、供电不足），法院不会支持按合同约定标准计算租金，而是参照市场租金水平合理确定。这体现了法律对违法行为的否定评价。

第三，合同双方都应诚信履约。一方未完成配套设施，另一方明知有隐患仍强行开业，双方都有过错。法院会根据各自过错程度，公平合理地确定责任和费用。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定配套设施完成的时间和标准。如果对方未按约定完成，应及时书面催告，必要时解除合同，不要强行使用。否则，一旦发生纠纷，租金计算标准可能被法院调整，反而得不偿失。在文山地区，类似的租赁纠纷也时有发生，建议在签约前咨询专业律师，完善合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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