开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约200万元。合同规定深业公司应在1996年12月31日前交房，如逾期超过90天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1997年8月才正式交付房屋，延期超过半年。旅游公司以深业公司违约为由起诉到法院，要求解除合同、退还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称延期交房是因为供电问题等不可抗力因素，不应承担违约责任。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的90天期限，已经构成根本违约，自己有权解除合同。深业公司主张：延期交房是由于电业局供电问题等“非深业公司所能控制的事件”导致，按照合同约定可以延期，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款及利息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司只需支付逾期交房期间的利息损失。最高检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。理由是：虽然深业公司存在逾期交房，但旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，继续履行更符合公平原则。
律师分析
第一，商品房买卖合同中关于“不可抗力”和“非开发商所能控制的事件”的约定，在实践中容易被扩大解释。本案中供电问题被法院认定为可据实延期的合理事由，但并非所有延期都能免责，需要看具体合同条款和证据。
第二，购房者解除合同的权利并非无条件。即使开发商逾期交房，也要看合同是否明确约定解除条件以及该条件是否已经成就。如果起诉时条件尚未满足，法院可能不支持解除请求，转而支持继续履行并赔偿损失。
第三，合同解除与否，法院会综合考量违约程度、合同履行情况、社会经济效益等因素。本案中房屋已建成、购房款已付清，继续履行比解除合同更能平衡双方利益。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应仔细审查交房期限和解除条款，明确约定逾期交房的具体违约责任。如果开发商延期，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少购房者因未及时主张权利而错过最佳维权时机，建议尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市