开发商无证售房合同效力问题分析

开发商无证售房合同效力问题分析

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司，深发公司根本没有售房的主体资格。

深发公司是从厚南公司和凯鹏公司处通过项目转让获得开发权的，但整个转让过程中，土地使用权一直没有办理变更登记。厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的售房行为，但始终没有在预售合同上签字盖章。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证，根本不具备售房主体资格，因此合同应属无效。深发公司则主张，虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书对售房行为予以追认，且三方后来签订了补充协议，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审认定，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，合同无效。厚南公司的事后承诺不能弥补合同订立时欠缺法定条件的缺陷。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同无效。这是为了保护购房人的权益，防止开发商空手套白狼。

第二，事后追认不能使无效合同变为有效。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但合同在签订时就因欠缺法定要件而无效，这种无效是自始无效，不能通过事后补正来治愈。

第三，购房人在签订预售合同前，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前一定要核实开发商的证件是否齐全。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询商品房预售许可证信息。如果遇到开发商无证售房的情况，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市