购买的土地面积缩水怎么办

购买的土地面积缩水怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家置地公司从发展公司购买了一块土地，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地实际面积比证上写的少了很多。原因是发展公司提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的道路宽度和实际规划不一致。

更麻烦的是，这块地里包含了一条城市道路，面积有上千平方米。按照法律规定，城市道路属于市政设施，是不能转让的。置地公司要求发展公司退钱或补偿，但双方谈不拢，最后打到了法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土局办的，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证上的面积和实际面积不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应认定无效，发展公司要承担责任。

法院判决

最高人民法院认定：发展公司提供的位置图未经规划审批，导致土地使用证面积和实际不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地转让部分有效。发展公司要返还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，土地转让合同中，转让方必须确保土地面积、位置和规划条件真实准确。如果提供虚假或不准确的图纸，导致受让方无法正常使用土地，转让方要承担违约责任甚至合同无效的后果。

第二，城市道路、绿地等市政公共设施依法不得转让。如果土地转让合同包含了这些不可转让的部分，该部分合同无效，转让方要退还相应款项。

第三，法院对这类案件的处理原则是"能分则分"：合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。受让方可以根据实际能使用的面积支付价款，多余款项由转让方返还。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，一定要核实规划条件和实际面积，不能只看土地使用证。建议要求转让方提供经规划部门审批的坐标图，并到规划部门核实。如果发现面积缩水或包含不可转让的公共设施，要及时维权。在文山地区，类似纠纷也有发生，建议尽早咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市