未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但深发公司在出售房屋时，既没有取得该地块的土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证。而且，这块地的土地使用权人其实是另一家公司——厚南公司。顺兴公司后来发现这些问题，认为合同无效，要求深发公司返还全部购房款和利息，并起诉到法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但事后与土地使用权人厚南公司补签了合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心看开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，事后补办手续或得到土地使用权人认可，不能使原本无效的合同变有效。本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但法院仍然认定合同无效，因为合同签订时就不具备法定条件。

第三，购房者一旦发现开发商手续不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。实践中，很多购房者因为房子已经建起来或已经入住，就放弃了维权，但法律上仍然可以要求开发商承担返还责任。

王德林律师提示：

购房前一定要核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，这些证件应当在售楼处公示。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带购房合同和相关付款凭证咨询专业律师，及时采取法律措施，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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