预售合同与以房抵债合同的区别

预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订协议，约定华泰公司用其投资的商场房产抵偿欠款，双方还约定由开发商与金融公司签订商品房预售合同。随后，开发商与金融公司正式签订了预售合同，但合同签订后双方一直没有实际履行。多年后，开发商起诉要求解除合同。

金融公司认为，自己已经通过贷款抵债的方式付清了购房款，并拿出了一张开发商出具的收据作为证据。但开发商称，这张收据是华泰公司事后补办的，实际并没有收到任何房款。

争议焦点

开发商主张：双方签订的预售合同并未实际履行，金融公司没有支付任何购房款，要求解除合同。金融公司则认为：双方之间的真实关系是以房抵债，购房款已经通过债务抵销的方式付清，合同已经履行完毕。

法院判决

法院支持了开发商的诉讼请求，认定双方签订的预售合同应当解除。核心理由是：金融公司虽然持有收据，但无法提供相应的付款凭证，不能证明实际支付了购房款。同时，双方最初签订的抵债协议与后来的预售合同性质不同，金融公司的主张缺乏事实依据。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方真实交易房产，而以房抵债则是用房产来清偿已有的债务。实践中，两种合同的效力认定和履行方式存在明显差异。

第二，收据不等于付款凭证。在合同纠纷中，仅凭一张收据很难证明款项已经实际支付，还需要提供银行转账记录、付款凭证等配套证据。本案中，金融公司无法提供这些证据，因此法院没有采信其主张。

第三，合同签订后要及时履行。本案双方签订合同后多年没有实际履行，开发商最终起诉解除合同，导致金融公司失去了对房产的预期利益。在文山地区的类似纠纷中，我们也经常看到因合同履行不及时引发的争议。

王德林律师提示：

签订商品房预售合同或抵债协议后，建议及时办理合同备案和产权登记手续，保存好付款凭证。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市