商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）1.2亿多元的贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心的部分商铺来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将商铺卖给清远金融市场。

但这份合同签订后，双方一直没有实际履行。开发商说没收到房款，要求解除合同。而人行清远支行拿出一张1996年的收据，声称已经用贷款抵了房款。开发商则指出，这张收据是华泰公司事后补办的，实际并没有付款。双方因此闹上法庭。

争议焦点

开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同应当解除。人行清远支行则认为：双方之间是以房抵债关系，贷款已经转化为购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。虽然双方签订了《抵债协议书》，但随后又签订了正式的《房地产预售契约》，并将合同在房管部门进行了备案登记。从合同形式和履行情况看，双方最终建立的是商品房预售合同关系。由于清远金融市场无法证明其已实际支付购房款，法院判决解除双方的商品房预售合同。

律师分析

第一，合同性质的认定要综合考量。本案中，尽管双方先有抵债协议，但后续签订的正式预售合同并办理备案登记，表明双方最终选择以商品房买卖方式处理债务。实践中，合同名称不是关键，核心要看双方的真实意思表示和实际履行行为。

第二，付款凭证的真实性至关重要。人行清远支行提交的收据是事后补办的，且没有对应的银行转账凭证等付款证据，法院因此未予采信。购房过程中，务必保存好银行转账记录、付款凭证等原始证据，避免仅凭一张收据主张权利。

第三，以房抵债合同与商品房预售合同的法律后果不同。前者本质是债务清偿方式，后者则是房屋买卖关系，涉及购房款支付、房屋交付、产权过户等权利义务。如果遇到类似情况，建议咨询专业律师，明确合同性质后再决定如何维权。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者或债权人会通过签订商品房买卖合同的方式来处理债务。这种操作存在较大法律风险，一旦产生纠纷，法院可能根据实际情况认定合同性质。建议在签订任何涉及房产的合同前，先咨询专业律师，确保合同条款清晰、权利义务明确。同时，所有付款行为务必通过银行转账等可追溯方式完成，并保留完整凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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