商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵给清远金融市场还债，并约定由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定省一建卖房给清远金融市场，总价港币1.185亿元。但双方并未实际付款交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除合同。人行清远支行则称已用贷款抵楼款付清房款，并拿出一张盖有项目部章的收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应当解除。
人行清远支行认为：双方真实关系是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，收据就是付款凭证，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的是名为商品房预售合同、实为以房抵债协议。由于抵债的房产尚未建成，抵债协议无法实际履行，且双方均未按预售合同履行付款交房义务，合同目的无法实现。最终判决解除合同，双方互不追究违约责任。
律师分析
第一，判断一份合同是买卖还是抵债，不能只看合同名称，要看双方的真实意思和交易背景。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，实质是以房抵债。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律上的处理规则不同。以房抵债合同如果约定以未建成的房产抵债，因房产尚未建成，抵债物不确定，合同难以实际履行。
第三，收据不等于付款凭证。如果收据背后没有银行转账、现金进账等实际付款记录，法院不会认定付款事实。本案中收据是事后补开，且无配套付款凭证，法院不予采信。
王德林律师提示：
签订以房抵债协议时，建议明确抵债房产是否已建成且权属清晰，避免因房产未建成导致抵债协议无法履行。如果涉及大额交易，务必保留银行转账记录、付款凭证等实际支付证据，不要仅凭一张收据主张权利。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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