按揭贷款合同未登记是否有效

按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭贷款方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款近千万元。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司按期偿还部分本息后，剩余款项未能继续归还。

宝丰支行多次催收无果，起诉要求解除贷款合同，并以抵押房产权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未按当地规定办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效，且其已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记。宝丰支行则认为，合同合法有效，应当继续履行，中振公司无权以未登记为由否定合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院解除合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，同时纠正了一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于普通抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同在法律性质上有所不同。按揭的核心是购房人将购房合同权益让与银行作为担保，而普通抵押则是对已有房产设定担保。本案中，法院明确区分了二者的法律适用规则，未简单套用地方规章的规定。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。当时国家层面并未要求按揭必须办理抵押登记，仅凭地方规章不能直接认定合同无效。法院在裁判时优先适用上位法，体现了法律适用的层级原则。

第三，中振公司主张的后续抵押登记，因抵押物当时尚未竣工验收，且对应的贷款合同未实际履行，该登记不具有法律效力，不能对抗本案按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者或开发商在签订按揭贷款合同时，应当关注合同条款是否明确、权利义务是否对等。如果合同内容不违反法律强制性规定，即便未办理某些地方规定的登记手续，合同仍可能被认定为有效。建议在文山地区办理按揭贷款前，咨询专业律师对合同进行审查，避免因对法律性质理解不清而产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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