未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司后来发现这一问题，认为合同缺乏法定条件，起诉要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。

深发公司辩称：虽然手续不全，但项目实际取得了建设用地许可证和建筑许可证，且厚南公司作为土地使用权人已出具承诺书认可其销售行为，合同应为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合作建房关系有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，其与顺兴公司签订的预售合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力关键看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》，未取得这两项证件的预售行为属于违法，合同无效。

第二，本案中，虽然土地使用权人厚南公司事后出具了承诺书，但并不能替代法定的预售许可手续。购房者在签订预售合同前，一定要核实开发商的“五证”是否齐全，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。购房者如果发现开发商手续不全，可以及时起诉要求确认合同无效、返还房款，避免资金被长期占用。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必先核实开发商的土地使用权证、预售许可证等关键证件。如果开发商无法提供，不要轻易签订合同或支付大额款项。在文山地区，购房者如遇类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市