购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
合同签订后，开发商认为清远金融市场从未实际支付购房款，而银行称已用贷款抵楼款的方式付清了房款，并出示了一张加盖公章的收据。但开发商指出该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。双方争议多年，开发商最终起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
银行主张：双方签订的是商品房预售合同，自己已经通过“以贷抵楼”方式履行了付款义务，开发商应继续履行合同。
开发商主张：双方之间实际是华泰公司以房抵债的关系，银行并未实际支付购房款，商品房预售合同并未实际履行，应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是华泰公司以房产抵偿银行贷款的以房抵债关系，并非真实的商品房买卖关系。银行虽持有收据，但无相应付款凭证，且收据系事后补开。法院判决支持解除商品房预售合同，驳回了银行的主张。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键看双方的真实交易背景。如果当事人之间原本存在借贷关系，后来约定用房产抵债，即便签订了正式的预售合同，法院也会综合全案事实认定为以房抵债。
第二，收据不等于付款凭证。仅有收据而无银行转账记录、付款凭证等配套证据，法院难以认定购房款已实际支付。特别是收据事后补开、没有对应资金流水的，证明力很弱。
第三，以房抵债协议和商品房预售合同在法律性质和履行方式上存在本质区别。以房抵债的目的是清偿债务，而商品房买卖的目的是取得房产，两种合同的风险和权利义务不同，不能混为一谈。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到类似情况，建议注意保存完整的付款凭证，不要仅凭一张收据就认定付款事实。涉及以房抵债的，最好签订书面协议并明确债务金额、抵债房产信息和办理过户手续的时间。文山地区的朋友如有相关法律问题，欢迎当面咨询。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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