楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年左右，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元。中振公司资金不足，便与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司作为担保人。

合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，泰合公司也向中振公司出具了收款收条。但中振公司在偿还部分贷款本息后，剩余近千万元本金及利息未能按期归还。银行催收无果，起诉到法院，要求解除合同，用中振公司购买的房产权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市政府的相关规定，抵押应属无效。此外，中振公司后来又将同一房产抵押给另一家公司（广州国投）并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。中振公司未按期还款，银行有权要求解除合同并以抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。同时，撤销一审中涉及担保人责任的判项，因为银行并未起诉担保人。法院认定，按揭合同有效，中振公司以未办理抵押登记为由主张合同无效，不予支持。

律师分析

第一，楼宇按揭与一般财产抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，武汉市政府的地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，中振公司后来将同一房产抵押给广州国投，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房产尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有法律效力。因此，不影响银行对房产享有的优先受偿权。

第三，这个案例提醒我们，按揭贷款合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定，而不是地方规章。合同签订后，即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效，银行仍有权要求借款人还款。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同后，应按时还款，不要以为合同没登记就可以不还。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议提前咨询专业律师，了解合同效力及自身权利义务，避免因逾期还款导致房产被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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