开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，如果逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同。合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款。
但深业公司未能按时交房，原因是供电问题、施工困难等。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息并双倍返还定金。深业公司则主张延期是由于不可抗力和非其所能控制的事件，符合合同约定，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的解除期限，应解除合同并赔偿损失。深业公司主张：延期交房是因供电等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行，其只需承担相应违约金。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求。二审法院改判：合同继续履行，深业公司需支付逾期交房的违约金（按购房总价款计算利息）。最高人民检察院抗诉认为合同应认定无效，但最高人民法院最终维持了二审判决，认定合同有效并继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效，关键看开发商是否取得国有土地使用权证书。本案中，深业公司虽未取得该证书，但已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，法院综合认定合同有效。这提醒购房者，合同效力不能仅凭单一证件缺失就否定。
第二，逾期交房是否构成解除权，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，旅游公司起诉时，合同约定的解除期限尚未到来，因此解除权未成立。购房者需仔细阅读合同中的解除条款，把握行使解除权的时机。
第三，开发商以不可抗力或"非其所能控制的事件"为由延期，需提供充分证据。本案中，供电问题被认定为可据实延期的事由，但延期期限需严格计算。购房者遇到延期时，应要求开发商提供政府或相关部门出具的证明文件。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期责任和解除条款。遇到开发商逾期交房，建议先查看合同约定，收集延期证据，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷中法院也强调合同约定优先，购房者应保留好付款凭证和沟通记录。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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