未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司计划购买深发公司开发的“红城湖国际大厦”A座，双方签了《商品房购销合同》，总金额超过4亿元。顺兴公司按约定支付了5000万元购房款。但问题在于，这个项目的土地使用权并不属于深发公司，而是属于另一家公司——厚南公司。深发公司卖房时，既没有拿到土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

后来顺兴公司发现，这个项目的土地使用权多次转让，手续不全，深发公司根本没有卖期房的资格。顺兴公司于是向法院起诉，要求认定合同无效，让深发公司退还5000万元购房款并支付利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备卖期房的主体资格，双方签的《商品房购销合同》缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且愿意承担相关义务，所以合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司取得合法土地使用权后，与深发公司签订了合作建房合同，双方已实际实施了合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合作建房合同有效。但合同中约定深发公司提前支付7000万元“利润保证金”的条款，显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还这7000万元。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力，关键看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两证是法律规定的强制性条件，缺一不可。本案中深发公司卖房时没有这两证，合同依法应当认定为无效。

第二，即使土地权利人后来出具承诺书“认可”销售行为，也不能弥补合同在签订时就存在的效力缺陷。合同是否有效，要看签订当时是否满足法定条件，不能事后“补票”。

第三，购房者在买房前，尤其是购买期房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商连这两证都没有，签了合同也可能被认定无效，购房款可能面临追回困难的风险。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前务必核实开发商是否“五证齐全”。在文山地区，很多购房者因为轻信开发商的口头承诺，在手续不全的情况下付款，最后陷入纠纷。建议购房前委托律师做一次尽职调查，避免人财两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市