未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。

实际上，这块地是厚南公司合法取得的，但经过多次转让和合作开发，深发公司才获得项目开发权。厚南公司后来出具承诺书，对深发公司的销售行为表示认可。然而，顺兴公司以深发公司无售房主体资格、合同缺少法定条件为由，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，因此合同应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司及厚南公司则认为：虽然手续不全，但各方已实际履行合同，厚南公司也事后认可了销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间虽未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定合作合同有效。但合同中约定厚南公司先行取得利润保证金7000万元的条款显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心在于开发商必须取得合法的土地使用权和商品房预售许可证。如果开发商在签约时未取得这些关键证件，合同可能被认定为无效，购房人有权要求返还购房款。

第二，即便土地权利人后来出具承诺书认可销售行为，也不能完全弥补签约时手续缺失的瑕疵。法院会综合考量各方实际履行情况、是否补办手续等因素，但风险始终存在。

第三，本案中法院对合作合同与预售合同进行了区分处理，合作合同因双方实际履行而有效，但其中的不公平条款被单独认定无效。这说明合同中的部分条款无效，不影响其他条款的效力。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺或事后补办手续。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘备案信息，避免因手续不全导致合同无效、房款难追。如遇类似纠纷，建议及时咨询专业律师，不要拖延。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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