买了土地却发现面积缩水，转让合同是否有效
买了土地却发现面积缩水，转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上标注的面积和实际可用面积差了很多。原因是土地中包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。而且发展公司当初提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积和规划部门确定的面积不一致。
置地公司按照土地使用证上的面积进行设计，去规划局审批时被拒，因为实际道路宽度比证上标明的宽，导致可用面积减少了很多。置地公司要求发展公司补偿或退款，协商无果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地使用证标注的面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。
法院判决
最高人民法院认定：发展公司将城市道路面积一并转让，违反了法律规定，这部分转让无效；但符合规划要求的土地面积转让部分有效。最终判决以规划部门确定的实际可用面积为准，发展公司需返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司因设计、勘察等造成的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。如果合同中包含了道路面积，这部分转让行为无效。大家在购买土地或房产时，要注意区分哪些是公共设施，哪些是个人使用权范围。
第二，土地转让中，出让方提供的图纸和文件必须经过规划部门审批。未经审批的位置图不能作为确定土地面积和四至的依据。买方在签订合同前，应要求卖方提供经规划部门盖章确认的坐标图或规划许可证。
第三，本案中法院采用了"部分有效、部分无效"的处理方式，即合同不因部分内容违法而全部无效，可履行的部分继续履行，违法的部分认定无效。这种处理方式既保护了交易安全，也维护了法律底线。
王德林律师提示：
在文山地区，涉及土地使用权转让时，建议先到自然资源和规划部门核实土地性质、规划用途和实际面积，避免因道路、绿地等公共设施面积被计入而引发纠纷。签订合同前，最好请专业律师审查相关权属文件和规划许可，防止类似本案的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市