未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，深发公司陆续收取了顺兴公司5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，该项目的土地使用权实际上属于另一家公司海南厚南旅业有限公司，深发公司并未取得合法的售房资格。顺兴公司遂向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则主张，其与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可其销售行为，因此合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据现行法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，并不能弥补深发公司在签约时缺乏法定资质的缺陷。合同效力应以签约时的客观事实为准，事后补办手续或出具承诺，不能使原本无效的合同"起死回生"。

第三，购房者应当注意，在签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否已经取得"五证"，特别是预售许可证。如果开发商无法提供，合同存在被认定无效的风险，届时购房者可能面临款项难追回的问题。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议先到当地住建部门网站查询项目的预售许可证信息。在文山地区，购房者还可以要求开发商出示原件并复印留存。如果发现开发商手续不全，切勿轻易支付大额定金或首付款，以免陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市