未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴房地产公司，总价约4.26亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现这个项目所在的土地是另一家公司（厚南公司）的，深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司觉得合同有问题，起诉要求确认合同无效，让深发公司还钱并支付利息。

原来，这块地的使用权归厚南公司，深发公司是从厚南公司和另一家公司手里通过多次转让拿到项目的，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没有办预售许可证。顺兴公司付款后，工程进展到地下室完工时，顺兴公司发现了这些问题，决定不再继续履行合同。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司主张：项目转让和合作建房关系已经得到了土地使用权人厚南公司的认可，合同是双方真实意思表示，应当继续履行，顺兴公司单方面停止付款属于违约行为。

法院判决

最高人民法院二审认定，《商品房购销合同》无效。核心理由是：根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。深发公司在签订合同时没有取得这些证件，事后也未补办，合同自始没有法律效力。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法律条件。开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证后，才能对外预售房屋。缺少任何一个证件，合同都可能被认定为无效。这是为了保护购房人的利益，防止出现“一房多卖”或项目烂尾的风险。

第二，即使土地使用权人后来出具承诺书表示认可，也不能弥补预售许可证缺失的缺陷。因为预售许可证是行政机关对开发商预售资格的审查，属于强制性规定，当事人之间不能通过约定来规避。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但法院仍然认定合同无效。

第三，购房人发现开发商证件不全时，应当及时主张权利。本案中顺兴公司发现深发公司证件不全后立即起诉，避免了更大的损失。如果继续付款，可能面临钱房两空的风险。购房人在签订合同前，应当主动要求开发商出示相关证件，并到当地房管部门核实。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买商品房，签订合同前务必核实开发商是否取得“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。证件不全的房子风险很大，一旦发生纠纷，合同可能被认定无效，您的购房款可能难以追回。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市