城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地实际面积比证上写的少了很多。原来，这块土地中含有一段城市道路，道路面积有上千平方米，但发展公司办证时提供的位置图没有经过规划部门批准，导致证上面积与实际不符。

置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补偿或退款，都没结果，最后告到法院。一审法院认定合同部分无效，发展公司要返还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应该无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认定：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积同土地一并转让给置地公司，这部分转让行为违法，应认定无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决维持了一审法院的部分判决，要求发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路是市政公共设施，法律规定不能转让。即使是土地转让，也不能把道路面积算进去卖给他人。这个案子中，发展公司将上千平方米的道路面积一并转让，法院认定无效是正确的。

第二，土地转让时，一定要核实土地使用证上的面积是否与规划部门批准的面积一致。如果证上面积和实际面积不符，买受人可能无法按计划使用土地，甚至无法通过规划审批。最好在签合同前，向规划部门核实土地的规划用途和实际面积。

第三，合同部分无效不等于全部无效。本案中，法院对符合规划要求的土地转让部分认定有效，只认定道路面积转让部分无效。这说明，合同条款可以分开处理，不是一错全错。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，务必到规划部门核实土地的实际面积和规划用途，不要只看土地使用证上的数字。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议咨询专业律师，避免因道路等公共设施面积问题导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市