未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同还特别约定，必须经原开发商厚南公司签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可这笔交易并愿意承担相应义务。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按照顺兴公司的要求对大厦设计进行了修改。但当大厦地下室工程完成时，顺兴公司发现这个项目存在土地使用权多次转让的问题，而且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但合同经过多方协商，厚南公司也出具了承诺书认可交易，并且工程已经实际施工，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院审理后认定：深发公司在与顺兴公司签订合同时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定条件，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下卖房导致购房人无法取得产权。

第二，即使开发商事后补办手续，也不能改变合同签订时无效的事实。本案中深发公司虽然通过承诺书等方式让原开发商认可交易，但合同签订时深发公司本身不具备预售资格，这个根本缺陷无法通过事后追认来弥补。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核验开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，就不要轻易付款，否则可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您务必要求开发商出示齐全的证件，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱，很可能存在手续不全的问题，建议暂缓交易并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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