城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司，将一块包含城市道路的土地转让给了海南置地公司。双方签订了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地证去规划部门审批时，发现土地证上记载的面积和实际可用的面积差了近一半。
问题出在哪里呢？原来，发展公司当初办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，土地证上的道路宽度标注为30米，而规划部门实际规划的道路宽度是46米。多出来的道路面积占了土地，导致置地公司实际能使用的土地面积大幅缩水。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商无果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证是国土部门发的，自己没有过错，合同应当有效，也不应赔偿。
置地公司认为：土地证上的面积与实际不符，城市道路属于市政设施依法不能转让，合同应认定无效，发展公司应当退款并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
法院认为，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积连同土地一并转让，属于违法行为。同时，发展公司提供未经规划审批的位置图，导致土地证面积与规划不符，应承担主要责任。
律师分析
第一，城市道路、绿地等市政公共设施，所有权属于国家，任何单位和个人都无权转让。购买土地时，一定要核实土地性质，看清楚哪些是公共设施用地，哪些是真正可以使用的建设用地。
第二，土地使用证上的面积不等于实际可用的建筑用地面积。土地证记载的"使用面积"可能包含道路、绿化等公共设施面积，实际能盖房子的面积要以规划部门批准的坐标图为准。买地前最好到规划部门核实一下。
第三，本案中法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，没有简单认定整个合同无效，而是区分了合法和不合法的部分。这种做法既保护了交易安全，也维护了法律对市政设施不得转让的强制性规定。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，建议委托专业律师或测绘机构核实土地的实际使用面积和规划条件，避免出现"买了地却用不了"的尴尬。文山地区的朋友在办理土地转让手续时，更要注意审查土地证和规划许可的一致性。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市