商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠该金融公司的1.21亿余元贷款本息。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格“出售”给金融公司。
但合同签订后，双方并未实际履行。金融公司声称已用贷款抵顶了购房款，并出具了一张加盖开发商项目开发部公章的“正式收据”。开发商则否认收到款项，认为收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。2001年，开发商起诉到法院，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
金融公司主张：双方之间是商品房预售合同关系，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部购房款，合同已经履行完毕。
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为华泰公司以房抵债的担保方式，金融公司并未实际支付购房款，合同并未履行，应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。但金融公司未能提供证据证明其实际支付了购房款，仅凭一张补办的收据无法证明付款事实。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，驳回金融公司的其他诉讼请求。
核心理由：虽然双方签订的是标准商品房预售合同，但金融公司没有实际支付购房款的证据，合同因未履行而失去继续履行的基础。
律师分析
第一，合同名称不是判断性质的唯一标准。实践中，名为“商品房预售合同”但实质为“以房抵债”的情况并不少见。法院会综合考察合同签订背景、当事人真实意思、款项支付情况等因素，来认定合同真实性质。本案中，各方均认可合同是商品房买卖，法院按此定性。
第二，收据不等于付款凭证。金融公司虽然持有开发商出具的收据，但收据是事后补办，且没有对应的银行转账记录或付款凭证。在商品房买卖中，大额购房款必须有真实的资金流水证明，否则法院难以认定付款事实。
第三，合同长期不履行会导致解除。本案合同签订于1996年，直至2001年起诉时，双方均未实际履行。根据法律规定，合同一方长期不履行主要义务，另一方有权请求解除合同，并要求违约方承担相应责任。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议注意两点：一是签订合同时明确合同性质，如果是商品房买卖，务必保留真实的付款凭证；二是如果对方以“以房抵债”方式主张权利，应当要求对方提供完整的债权债务凭证和房屋权属证明，避免陷入“名为买卖、实为担保”的纠纷。如有疑问，建议及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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