未办预售许可证的售房合同效力如何认定

未办预售许可证的售房合同效力如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，深圳新世纪公司与香港天光公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的某楼盘房产。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司一直未办理商品房预售许可证。后因房价上涨，新世纪公司以合同无效为由拒绝交房，天光公司遂起诉要求继续履行合同。

案件历经一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。该案发生在合同法实施前，当时关于未取得预售许可证的售房合同效力问题，各地法院裁判标准不一。

争议焦点

天光公司主张：双方签订的购房合同是真实意思表示，且已实际履行部分付款义务，合同应属有效，新世纪公司应当继续履行交房义务。

新世纪公司抗辩：根据当时法律规定，商品房预售必须取得预售许可证，否则合同违反强制性规定，应认定为无效。公司有权拒绝交房。

法院判决

最高人民法院二审判决认定：该售房合同无效。主要理由是：在合同法实施前，商品房预售许可证属于法律规定的强制性审批手续，未取得许可证即对外销售，违反了当时的法律强制性规定，合同自始无效。但新世纪公司作为开发商，对合同无效存在主要过错，应当赔偿天光公司因此遭受的损失。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法卖房的“准生证”。在合同法实施前，未取得该证签订的售房合同，法院普遍认定为无效合同。这一裁判规则在合同法实施后仍被延续，直至司法解释作出调整。

第二，合同无效不等于开发商可以不承担责任。本案中，虽然合同被认定无效，但法院判令开发商赔偿购房人的损失。开发商因自身过错导致合同无效，不能从中获利。

第三，购房人在签约前应当主动核查开发商的预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不签约或要求将“取得预售许可证”作为合同生效条件，避免后续法律风险。

王德林律师提示：

购房是家庭重大财产交易，建议在签约前务必核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。我在文山地区处理过多起类似纠纷，购房人因忽视资质审查而陷入被动的情况并不少见。如您已遇到相关问题，建议尽早咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市