商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵偿欠清远金融市场的1.2亿余元贷款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述房产出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场则认为，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商则认为，这张收据是华泰公司事后补办的，实际并未收到任何款项。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的预售合同并未实际履行，清远金融市场没有支付任何购房款，因此要求解除合同。

人行清远支行主张：自己已经通过以房抵债的方式付清了购房款，开发商出具的收据就是证明，合同已经履行完毕。

法院判决

法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的商品房预售合同。核心理由是：虽然双方签订了预售合同，但实际交易本质是以房抵债，而非真实的商品房买卖。清远金融市场未能提供实际支付购房款的凭证，仅凭一张收据不能证明合同已实际履行。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方真实交易房产，买方支付购房款；而以房抵债则是用房产来清偿已有的债务。本案中，双方签订预售合同的真实目的是为了完成债务抵偿，而非进行真实的房产交易。

第二，合同是否实际履行，不能只看是否有书面合同或收据，还要看是否有真实的资金往来。本案中，清远金融市场无法提供银行转账记录等实际付款凭证，仅凭一张补办的收据，不足以证明已支付购房款。

第三，实践中，以房抵债容易引发纠纷。如果双方确实想以房抵债，应当签订明确的抵债协议，并保留好债务凭证、房产过户等关键证据，避免事后产生争议。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，建议在签订任何房产合同时，务必明确合同性质是买卖还是抵债。如果是以房抵债，要保留好原始债务凭证、抵债协议、付款记录等完整证据链。在文山地区，不少当事人因混淆合同性质导致维权困难，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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